昔日“以房抵债” 如今反悔却已迟

近年来，因涉及民间借贷等债权债务纠纷而引发的“以房抵债”类新型民事诉讼案件不断增多，现实生活中，一些人因为还不起钱，选择用实物抵债。安徽省萧县刘某就是其中之一。他因向朋友杜某借款未如期偿还，于是协商以其依法所有的房产转归杜某所有，用以清偿债务。下面具体来了解一下：昔日“以房抵债” 如今反悔却已迟。
 

在双方达成协议后，刘某将房产证交付给杜某。但双方未办理房产过户手续，刘某后来因为多种原因反悔，并偷偷挂失并补办了房产证。杜某得知后一纸诉状将其告上法庭。
近日，萧县人民法院依法判决被告刘某交付房屋，并协助办理房产过户登记到杜某名下。
据萧县法院介绍，1999年，刘某以缺乏资金周转为由向杜某出具了借条借款8万元；2000年 4月，刘某因无钱偿还，便以位于萧县龙城镇某房地产折抵欠款，并签订了《买卖房屋协议书》。
协议签订后，刘某即将该房屋所有权证交给杜某持有，此后杜某数次找刘某协助办理房屋產权变更登记手续，刘某以种种理由推拖未予办理，直至2017年5月初。
当杜某偶然得知刘某已于2009年12月将原房产权证挂失并重新补办新证后，他大吃一惊。随后杜某要求刘某继续履行协议，变更产权登记手续，但未果，遂诉至法院。
据法官介绍，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，应当以尊重当事人意思自治为基本原则；借款当事人终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款转化为已付购房款经对账结算的，不存在物权法第186条规定禁止的情形及合同法第52条规定无效的情形，应属于合法有效合同。
本案中，杜某与刘某为消灭借款事实形成的债权债务关系，刘某自愿以自有房地产转让抵偿借款，双方签订的房屋买卖协议内容明确具体，并实际履行交付了相应产权证照，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，刘某应当按照约定继续履行自己的义务。
法院审理认为，刘某将已交付杜某持有的房产权证照再行补办变更登记，违背诚实信用原则，现杜某要求刘某继续履行协议，交付房屋并协助办理房产权过户登记，符合合同约定和法律规定，刘某应协助办理房产过户登记手续。

分歧意见：王某的行为如何定性存在不同观点。
第一种观点认为，王某对李某出售房屋的行为构成合同诈骗罪。王某明知出售的房屋是诉讼标的，其抵债协议具有法律效力。王某对李某隐瞒这一事实，采取欺骗手段，将已抵债房屋转卖给李某，其目的是非法占有他人财物。因此，王某的行为符合合同诈骗罪的特征。
第二种观点认为，王某的行为构成拒不执行判决、裁定罪。王某假意达成还款协议，却私下采用规避手段，将法院查封的房屋私下解封并出售给他人，目的是逃避债务抗拒执行。因此，王某主观上具有拒不执行的故意，客观上实施了转卖财产的行为，故构成拒不执行法院判决罪。
第三种观点认为，王某的行为属民事欺诈行为，不构成刑事犯罪。
评析：笔者同意第三种观点。
合同诈骗客观上表现为：行为人采取欺骗手段，虚构事实、隐瞒自己不可能履行合同的真相。王某向李某出售房屋时，虽然隐瞒了抵债协议，但其通过关系将房屋解封后，没有想到法院会再次查封该房屋。假如李某买房后即到房产部门办理过户登记，该买卖合同就会顺利履行。所以，王某在出售房屋时并非不能履行合同，其行为不符合合同诈骗罪的特征。
当然，王某与张某达成的抵债协议，具有法律效力，应受法律保护。王某无视法律，将诉讼中的标的私自解封，转卖他人，主观上有明显逃避债务的故意，但不构成拒不执行判决、裁定罪。拒不执行判决、裁定罪是指对人民法院已经发生法律效力的判决或者裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的行为。本案中王某与张某双方自愿达成的抵债协议，不属于法院已经生效的判决或裁定，签订协议时原告没申请执行，且不具有情节严重的行为，故不构成拒不执行判决、裁定罪。

王某的行为属于民事欺诈行为，应为民法调整对象。合同诈骗与民事欺诈，经常相互交织，但两者有本质上的区别：
（１）虚构或隐瞒事实的程度不同。合同诈骗罪中行为人无中生有或隐瞒的事实超过一定限度，发生了质的变化而成为刑法调整的对象。
（２）对所得财物处理方式和承担责任的表现不同。合同诈骗罪中的行为人拿到财物后，或潜逃或挥霍，不想承担赔偿责任；而民事欺诈行为人在取得财物后，多用于应急，不想无偿占有非法所得，不会逃避责任。
王某与张某达成了抵债协议，又与李某签订了房屋买卖合同，属一房多卖。王某具有欺诈行为，违反了合同法中规定的诚实信用原则。对李某造成的３０万元损失，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，请求出卖人返还购房款及利息、赔偿损失。